Arto Lahti: Putkiremonttikupla saattaa pysäyttää orastavan talouskasvun vuosikymmeneksi

Asunto-osakeyhtiö Suomen taloudessa

Suomessa vakinaisesti asuttuja asuntoja oli 2.634.000 vuonna 2015. Yhden ja kahden henkilön asuntoja on 75 %. Asuntokunnan keskikoko oli 2,04 henkilöä vuonna 2015, kun se vielä vuonna 1970 oli 3 henkilöä. Käytössään asuinpinta-alaa oli keskimäärin noin 82 m² ja henkilöä kohti 40 m². Yksin asuvalla oli käytössään keskimäärin 60 m². Vuonna 2015 vakinaisesti asutuista asunnoista vuokra-asuntojen osuus oli 32 %. Vuokralla asuvia oli 1,4 milj.. Asuntokunnista, joiden vanhin henkilö on alle 30-vuotias, vuokralla asui 76 %, 30–44-vuotiaiden asuntokunnista 33 % ja 45 vuotta täyttäneistä 22 %. 45–74-vuotiaista 43 % asui omistamassaan talossa. Tätä iäkkäämmät asuivat yleisemmin asunto-osakkeissa lähellä palveluita. Vuonna 2015 osake-ensiasunnon ostajia oli 20 500. Suurin osa, 62 %, ensiasunnon ostajista asui ostovuonna Suomen 10 suurimman kunnan alueella ja 19 % Helsingissä.[1] Asunto-osakeyhtiöitä oli 87.419 30.6.2016, neljä vuotta aiemmin 2.336 yhtiötä vähemmän[2]. Väestöstä 1/3 asuu kerrostaloissa.

Asunnon omistajat ja asunto-osakeyhtiöt korjasivat asuntojaan ja rakennuksiaan 6,3 mrd. eurolla (mukana arvonlisävero) vuonna 2015, vuosikasvu oli 9 %. Omakoti- ja paritalojen korjauksiin kului 3,1 mrd. euroa, kerrostalojen 2,5 mrd. euroa ja rivitaloasuntojen 690 milj. euroa.[3]  Kerrostalojen korjauksista noin 2 mrd. euroa oli asunto-osakeyhtiön teettämiä ja noin 0,5 mrd. euroa omistajien tekemiä tai teettämiä korjauksia (omistajan oman työn arvoa ei tilastoida). Asuinpinta-alaan suhteutetut korjauskustannukset talotyypeittäin oli vuonna 2015 Omakoti- ja paritalot 24,2 euroa/m², rivitaloasunnot 29,7 euroa/m² ja kerrostalot 48,0 euroa/m². Kerrostalojen korkeaa kustannusta selittävät kolme erää: Asunnon märkätilat 7,4 euroa/m², ulkopinnat ja rakenteet 12,9 euroa/m² ja talotekniikka 13,8 euroa/m² [4]. Näiltä osin kerrostalot ovat 2-kertaa omakoti- ja paritaloja kalliimpia omistaa. Selitys lienee tarjonnan kartellisoituminen ja sitä kautta suuyhtiöiden monopolivoitto-odotus lienee jopa 50 % laskutuksesta.  Pientaloja korjaavat urakoisijana usein kilpailutetut yrittäjät ja kerrostaloja yleensä suuryritykset.

Vanhojen asunto-osakekauppojen kaupoista Uudellamaalla tehtiin noin 1/3 ja niiden arvo oli noin 50 % koko maan kauppasummasta.  Vanhojen osakehuoneistojen velattomat hinnat olivat (syyskuu 2016, euroa/m²): Helsinki 4.031, Espoo-Kauniainen 3.203, Vantaa 2. 645, Tampere 2. 389. Koko maan keskiarvo oli 2 268 euroa/m². Pääkaupunkiseutu (PKS) keskiarvo oli 3.566 euroa/m² ja muun Suomen Pääkaupunkiseudun ulkopuolella 1.687euroa/m². Tämä ero myös voisi viitata osin kiinteistöalan monopolisoitumiseen Pääkaupunkiseudulla. Hintaindeksin muutos Pääkaupunkiseudulla oli 3,5 ja sen ulkopuolella vain 0,8. Helsingin indeksimuutos oli kaikkien korkein 5,6[5]. Lienee yleisesti tiedossa alaa seuraavilla, että tarjonnan kartellisoituminen iskee juuri Helsinkiin. Tämä on myös osin poliittista ohjausta. Tonttimaata olisi Helsingissä vaikka kuinka paljon mutta rakentamisen painopiste on kalliilla tonteilla, kun suositaan ns. tiivistä rakentamista.

Asuntoja oli vuonna 2015 2,634 milj.  Asuntojen keskimääräinen pinta-ala on 82 m². Suomessa on 2,634 milj. x 82 = 216 milj. m² asuntopinta-alaa. Vanhojen osakehuoneistojen velattomat hinnat olivat (syyskuu 2016, euroa/m²) koko maassa keskimäärin 2 268 euroa/m². Kaupoista noin puolet tehdään kuitenkin Uudellamaalla, joten painotettuna vanhojen osakehuoneistojen velattomat hinnat voisivat olla 3.000 euroa/m². Myynnin kohteeksi tulevat asunnot ovat usein uudempia kuin muu asuntokanta. Asuntokannan jälleenhankinta-arvo on laskelmana: 216 milj. x 3.000 euroa = 648 mrd. euroa. Laskelma osoittaa, että asuntokannasta huolehtiminen asunnot ovat tärkeä osa Suomen kansallisvarallisuutta. Asuntoihin kohdistuu 92 mrd. euroa asuntolainakanta.  Kun lisätään valtaosin taloyhtiölainoista koostuvat yhtiölainat, yhteissumma nousee 106 mrd. euroon[6]. Summa ei asuntojen markkina-arvoon nähden ole ylisuuri. Osalla asunnonhankkijoista, mm. Pääkaupunkiseudulle sijoittuvat lapsiperheet ja vanhukset, lainasummat ovat korkeita, kun lainasummat suhteuttaa käytettävissä oleviin tuloihin.

Asunto-osakeyhtiöiden talous on olennainen osa kansantaloutta erityisesti kasvukeskuksissa, joissa asunto-osakeyhtiöt ylläpitävät asuntokantaa asukkaiden kustannuksella ja luovat edellytykset talouden kasvulle, mikäli kyetään hillitsemään putkiremonttien ylihinnoittelua. Yksityiset asunto-osakeyhtiöt ovat jääneet vaille riittävää huomiota, vaikka niiden omalla vastuulla on luoda toimivat asumispalvelut monen kielen ja kulttuurin lähtökohdista tuleville asukkaille. Helsingissä puhutaan noin 150 eri kieltä mutta tätä asiaa on käsitelty lähinnä julkisten palveluiden kannalta. Valtion ja kuntien tulisi nähdä yhteistyö asunto-osakeyhtiöiden kanssa ensi sijaisesti win-win-mallilla eikä verojen ja velvoitteiden kohteena. Asukkaiden kannusteet kansallisomaisuuden hyvälle hoidolle ovat tärkeät ja jääneet vaille riittävää huomiota lainsäädännössä.

Asuntojen merkitys varallisuutena on korostunut laman aikana, koska ne ovat tärkeä osa vakuuskelpoista varallisuutta. Hallituksen esitys asunto-osakeyhtiölain uudistamiseksi (HE 24/2009 vp) otti tavoitteeksi edistää asunto-osakkeenomistajien asemaa. Lain valmistelija siis oikeusministeriö[7] nosti keskeiseksi tavoitteeksi asumisen turvallisuuden, tehokkuuden ja osakkaiden kannusteet panostaa huoneistoihin. Asunto-osakeyhtiölaki (22.12.2009/1599) epäonnistui[8], koska sen viimeistely loppuvaiheessa annettiin juuri niiden intressiryhmien käsiin, joita olisi pitänyt tiukemmin valvoa. Laki se antaa asunto-osakeyhtiöiden hallituksille saman toimivallan kuin liiketoimintaa harjoittavissa osakeyhtiöissä. Tämä on kaunis periaate mutta suuri virhe. Asunto-osakeyhtiöissä hallitus ja sen palkkaama isännöitsijä kuluttavat osakkeiden rahoja mutta eivät tuota pääomatuloa osakkeille kuten liikeyrityksissä. Laki antaa hallituksille suuren toimivallan ja asukkaat joutuvat käytännössä hakemaan oikeuksiaan käräjäoikeuksien kautta, mikä ei voi olla hallituksen esityksessään asettama tavoite[9].

Kotitaloudet ovat elinvaiheen, asunnon hallintamuodon ja tulotason suhteen erilaisessa asemassa, jos tarkastellaan kotitalouksien maksamia rahamääräisiä asumismenoja. Asumismenot-käsite on laaja ja kattaa asumiskustannusten lisäksi asuntolainojen lyhennykset ja rahoitusvastikkeet. Asuntolainan takaisinmaksu on säästämistä ja kartuttaa näin asuntovarallisuutta. Asuntolainaa lyhentävällä kotitaloudella on vähän rahaa käytettävissä muuhun kulutukseen. Omistusasumiseen liittyvä ”pakkosäästäminen” siis asuntolainan lyhennykset kasvattavat kotitalouden varallisuutta mutta pakkosäästämisen” mielekkyys taloudelle on kyseenalainen. Asumismenojen tulo-osuus asumistuet poissulkien oli vuonna 2014 kotitalouksilla keskimäärin 20,8 %. Ongelma kärjistyy pienimmässä tulokymmenysryhmässä, jossa ko. menot ovat 31,5 %[10]. Olisi suuri tarve kohtuuhintaiselle asuntotuotannolle, koska muuten nuoret lapsiperheet ajautuvat ulos työmahdollisuuksista siellä missä työtä on vielä tarjolla siis yliopistokeskuksissa.

Asumisen kalleus selittyy osin sillä, että suuret rakennusliikkeet hallitsevat suurta tonttivarantoa, jota säätelemällä pitävät kysynnän suurempana kuin tarjonnan ja hinnat korkeina. Pahin asuntokupla on Pääkaupunkiseudulla. Asuntotuotantoa olisi syytä lisätä kaikin keinoin mm. säätämällä rakentamattomalle kaavoitetulle tontille niin korkea verotaso, että on kannattavampaa rakentaa kuin pitää tontti tyhjänä. Muitakin verraten yksinkertaisia keinoja on käytössä muissa maissa. Maan arvonnousua voidaan verottaa suoraan. Hyvä perusta siihen on julkisen vallan kaavoitusmonopoli. Sen turvin julkinen valta voisi ostaa kasvukeskuksien läheltä halpaa kaavoittamatonta maata ja myydä sen edelleen kaavoitettuna maana[11]. Asuntovelallisten turvaa olisi syytä nykyisestä parantaa siinä tapauksessa, että nämä epäonnistuneen putkiremontin johdosta joutuvat maantielle ja jäävät vielä velkaloukkuun.

Professori Matti Virén esittää synkkiä arvioita Suomen taloudesta. Muutos parempaan ei ole tapahtunut ja velka jatkaa kasvuaan ja vienti on heikkoa. Asuntomarkkinoilla on kuplan luomaa kasvua mutta merkkejä tuotannollisten investointien käynnistymisestä ei ole[12]. BKT-laskennan luoma harha talojen korjausrakentamisessa. 2,6 milj. asunnosta noin 40.000[13] on vuosittain putkiremontin kohteena. Asunto-osakeyhtiössä osakkaat maksavat putkiremontin vastikeperusteen mukaan eli normaalisti huoneiston neliömäärien suhteessa, vaikka se epäonnistuisi täydelleen. Helsingissä on ilmeisesti alan ”kartelli”, joka ajaa kallista putkiremonttia. BKT kasvaa mutta samalla viedään kaatopaikalle talojen rakenneosia ja kalusteita kiihtyvään tahtiin eli ekologia jää sivuun toisin kuin muissa Pohjoismaissa. Asuntojen omistajille ja vuokralaisille tämä tarkoittaa suoranaista katastrofia, sillä harvoilla on varaa maksaa remontit, jotka vielä enemmän ja vähemmän epäonnistuvat.

Esittäisin hypoteesinomaisesti syyksi ”kartellikalkyylin”:

• 50 % puhdasta voittoa ja 20 % korjaustyöhön ja materiaaleihin, siis laadun ja ekologia tekemiseen ja 30 % hallintoa ja suunnittelua.
• Seuraus: Lapsiperheiden ja vanhusten ostovoima romahtaa Helsingissä, ja alan ”tekijämiehillä” on asiaa verokeitaisiin.
• Rakentamisen laatu on hävyttömän heikko

Eduskunta hyväksyi toukokuussa 2013 rakennusten kosteus- ja homeongelmista kannanoton, joka perustui tarkastusvaliokunnan laajaan raporttiin. Eduskunta peräsi mm. rakentamisen laadun parantamista, rakentamisen ohjauksen uudistamista, ammattilaisia kosteus- ja homevaurioiden korjauksiin, rakennushankkeiden vahingonkorvaus- ja rikosoikeudellisen vastuun sekä takuuaikojen riittävyyden selvittämistä. Tulossa on maakäyttö- ja rakennuslain muutos, jossa edellytetään, että rakennuksen kuntoa selvittävän henkilöiden tulee olla päteviä. Eduskunnan tarkastusvaliokunta esitti mietinnössään ”rakentamisen vastuiden säilyttämistä niille toimijoille, jotka tosiasiassa ovat vahingon aiheuttaneet”.[14] Haaste on melkoinen, koska heikko laatu on usein tahallaan tehtyä.

Toimiva johto asunto-osakeyhtiöissä on ”vastuuvapaa”, sillä en ole korjausrakentamiseen pitkään perehtyneenä löytänyt Asunto-osakeyhtiölaista (22.12.2009/1599) mitään kirjausta siitä, että lainsäätäjä olisi huomannut, että isännöitsijä voi toimia väärin; häntä koskee vain yleinen rikos- ja vahingonkorvausvastuu. Sen ajaminen on osakkaille riski, koska isännöitsijä on rationaalinen ja puolustautuu yhtiön siis osakkaan varoilla. Hallituksen vastuu on sen sijaan korostumassa. KKO:1999:86, S97/1404, 20.8.1999:

”Osakeyhtiön hallituksen jäsen velvoitettiin suorittamaan vahingonkorvausta yhtiön konkurssipesälle oltuaan osallisena järjestelyssä, jossa yhtiön varoja käytettiin sen omien osakkeiden ostamiseen. Korvausta tuomittiin myös sen johdosta, että hallituksen jäsen oli osallistunut yhtiön varojen lainaamiseen emoyhtiölle tilanteessa, jossa luottotappion vaara oli ilmeinen.”

Hallituksen on valvottava asunto-osakeyhtiön johdon toimintaa ja reagoitava väärinkäytöksiin välittömästi. Asioita on seurattava yleisellä tasolla ja toimittava tarvittaessa. KKO 1999:86 Toisaalta sellaisella hallituksen jäsenellä, joka ei ole osallistunut yhtiön joka päiväiseen toimintaan, ei voida asettaa pitkälle menevää vaatimusta seurata aktiivisesti yhtiön taloudellisia asioita, jollei siihen ilmene erityistä syytä. Hallituksen puheenjohtajalta voidaan edellyttää muuta hallituksen jäsentä aktiivisempaa seurantaa[15].

Laadun sääntely kuuluu sopimusvapauden piiriin ja pohjana on rakennusalan yleiset sopimusehdot (YSE). Yleinen takuuaika on 2 vuotta. Monet virheet ilmenevät vasta pitkän ajan kuluttua ja siksi 2 vuotta on lyhyt takuuaika. Tämän jälkeen todistustaakka kääntyy tilaajalle. Tästä vastuusta urakoitsija on YSE-perusteisesti vapaa, kun 10 vuotta on kulunut rakennuskohteen vastaanottamisesta. On selvää, että  rakennusvalvonnan rooli nousee pakosta esiin eri muodoissaan. Kuntien roolin vahvistamista tarvitaan mutta sitä odotellessa taloyhtiöiden osakkaiden on pakko ryhdistäytyä. SAO (Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry[16], olen hallituksen jäsen) on tehnyt voitavansa ja joidenkin mielestä liikaa saadakseen tolkkua putkiremontteihin mm. järjestämällä asiasta seminaareja[17].

Rakentamishankkeessa vastuun pitäisi koskea koko arvoketjua rakennushankkeeseen ryhtyvästä rakentajiin, pääurakoitsijasta alihankkijoihin, valvojiin ja rakennuksen käyttäjiin rakennuksen koko elinkaaren ajan[18]. Siksi YSE tulisi uudistaa ja nimenomaan sopeuttaa asunto-osakeyhtiöiden erikoispiirteisiin. YSE on nimittäin alan järjestöjen yhdessä sopima mutta sen sovellusala on lähinnä uudisrakentaminen. YSE toimii huonosti ja sen heikkoudet ovat keskeinen syy sille, että erityisesti suuret alan toimivat ovat tehneet siitä perusteen ”lisätöiden rahastusautomaatille”. Lähtökohdistaan johtuen YSE jättää sivuun mm. takuuasiat ja sopimussakot, jotka tilaajan, taloyhtiön kannalta yleensä on heikosti hoidettu. Lisäksi Suomessa ei ole sellaista vakuutuskäytäntöä korjausrakentamisen vahinkojen kattamiseksi kuin mm. Ruotsissa.  Kiinteistöliiton tulisi tarttua tähän asiaan, sillä 20 vuodessa maailma on muuttunut. Korjausrakentamiseen pitää laatia Korjausurakoinnin yleiset sopimusehdot (KYSE 2017)[19].

Kiinteistöala on lienee rakenteellisen korruption kourissa. Alalla on käytäntö, jossa laajaa putkiremonttia kannattavat asiantuntijat, jotka korostavat osaamistaan ”ammattilaisina”. Juuri nämä usein ohjaavat linjasaneeraussuunnitelmia perinteisiin putkiremontteihin, jotka tulevat asunto-osakkaille likimäärin kaksi kertaa kalliimmiksi kuin kevyemmät nykyaikaiset menetelmät. SOAn hallituksen ja edunvaltatoimikunnan jäsenenä olen kuullut paljon väitteitä siitä, että Suomen suuret insinööritoimistot tekevät voimakasta ohjausta perinteisen putkiremontin suuntaan ja siksi hankesuunnitelmissa vääristellään teknisiä tietoja ja hintatietoja, jolloin perinteinen remontti saadaan näyttämään paremmalta ratkaisulta kuin muut käytettävissä olevat menetelmät. Samalla myydään suunnittelua. Sukituksiin erikoistunut insinööri esittää arvion: ”Tämä on valtava kupla”. Hän muistelee tapausta, jossa 80 asunnon kerrostaloyhtiö joutui maksamaan suunnitelmien teosta 200 000–300 000 euroa. Hybridikohteessa suunnitteluhinta olisi 40 000–50 000 euroa.[20]

Putkiremontti on taloissa ajankohtainen 45–50-vuoden välein ja se koskee lähinnä vesi- ja viemäriputkistoja, sillä lämmitysverkosto kestää pitkään. Putkien uusimisen rinnalla putkia pinnoitetaan sisältä, sujutetaan uudella sisäputkella ja sukitetaan puhallettavalla sisäkerroksella. Menetelmiä voi käyttää talossa myös putkiston osiin. Putkiremonttiin liittyy usein kylpyhuoneiden vesieristyksen, laatoituksen ja kalusteiden uusiminen tai lämmitysvesiputkien ja lämpöpattereiden korjaus tai uusiminen. Putkiremontin yhteydessä uusitaan joskus talon sähkö- ja tietoliikennejohdotukset tai ilmanvaihtoa. Rakennukset ovat aina korjauskohteina yksilöllisiä. Putkiremontti haittaa asumista. Se estää veden tulon ja WC:n käytön lyhimmillään yhdeksi viikoksi, pisimmillään putkiremontti voi kestää 3 kuukautta. Selvästi osakkaan omaan makuun liittyvät osat kuten laatoitus ja kalusteen tulisi jättää osakkaille suoraan, koska silloin osakas saa vähentää kustannukset verotuksessa; asunto-osakkeiden omistajat jättävät vuosittain käyttämättä valtavan verovähennysvaran, kun hallitukset ajavat laajaa remonttipakettia.

VTT teki vuonna 2007 selvityksen uusista linjasaneeraustavoista[21], jossa asiantuntijat arvioivat sukituksen käyttöiäksi 15 vuotta. Nyt puhutaan pidemmästä käyttöiästä. Sujutuksessa vanhan putken sisälle asennetaan käytännössä uusi muoviputki. Käyttöiältään sujutuksella saneerattu putki vastaa uuden putken asentamista. Sukituksessa putken sisään viedään sukka, joka kyllästetään (mm. epoksi). Näin saadaan tasainen ja kestävä pinta. VTT:n mukaan sukituksessa käytettävien materiaalien vanhenemiskäyttäytymisen perusteella käyttöikä on 40 vuotta. Kevyin vaihtoehto on putkien pinnoitus, vanha putkisto on kunnossa. Pinnoituksessa putken pintaan tehdään esim. epoksilla uusi tiivis pinta, jolle on määritelty vähimmäispaksuus. Käyttöikä vaihtelee välillä 20–50 vuotta. Osa pinnoitusmenetelmistä muodostaa yhtä lujan ja jäykän putken kuin sukittamalla toteutettu, jolloin pinnoitus voi olla harhaanjohtava. [22]

 

Suomessa on putkiremontteihin tarjolla vallankumouksellsia uusia menetelmiä. Esimerkiksi Pilaster Oy:n menetelmässä rakennusten ulkoseiniin asennetaan moduuleja, joita pitkin kulkevat sekä putkisto, viemärit että ilmanvaihto. Kyseessä on uusi järjestelmä, jota on vasta alettu asentamaan ensimmäisissä taloissa. Etuna on se, että putkiremontti tehdään talon ulkopuolella, minkä ansiosta asukkaalle kertyvä häiriö on mahdollisimman pientä. Sen lisäksi jokaiseen asuntoon tulee poistoilmalämpöpumppu, jota asukas voi itse säätää[23]. Merkittäviä keksintöjä on alalla paljon muitakin ja Saksasta olisi  tarjolla periaatteessa vaikka mitä, kun Saksa on maailmanlaajuisesti johtava maa rakentamiseen liittyvän kemian ja fyysikan sovellusten osalta. Saksassa on 140 yliopistoa[24]. EU:n komissio on nimennyt Euroopan kymmenen huippuyliopiston joukkoon 4 Saksasta[25]. Saksan noin 100.000 huipputiedemiestä ovat maan valtti kehityksessä kohti kestävää taloutta.

VTT:n tuotesertifikaatti on olennainen laadun varmistuksen keino. Sertifiointi perustuu tuotteelle tai järjestelmälle asetettuihin vaatimuksiin, jotka tuote tai järjestelmä täyttää. Sertifiointi pitää sisällään mm. tuotteen laadun varmistamisen ja tyyppitestauksen.  VTT valvoo, että sertifikaatin haltija toimii sovitun mukaisesti. Tarve sertifikaateille kasvaa, koska 1/5 kaikista viemärisaneerauksista tehdään nykyaikaisilla menetelmillä.  Sertifioinnin etuna on, että eri tuotteita on helpompi verrata niiden ominaisuuksien, kestävyyden että käytön osalta. VTT Expert Services Oy arvioi sukituksen kestävän asuinrakennuksissa normaaleissa käyttölämpötiloissa 40 vuotta, kun asennuksessa ja kunnossapidossa noudatetaan sertifioidun urakoitsijan ohjeita. Näin koko putkisto voidaan sukittaa ja sukituksen voi tarpeen vaatiessa myös uusia.[26]

Miten puhkaista putkiremonttikupla?

Arvioiden mukaan asunto-osakeyhtiöt käyttävät korjauksiin tulevan 10 vuoden aikana noin 50 mrd. euroa. Tämä tarkoittaa sitä, että vuosittainen korjausrasite nousisi noin 2,5-kertaiseksi nykytasosta. Tästä korjausrasitteesta pääosa euromääräisesti kohdistuu sinne, missä on tarjolla nuorille työ- ja opiskelupaikkoja siis Helsinki ja muut yliopistokeskukset. Kyseessä ei ole vähäisestä ongelmasta, sillä korjausrasitteen kasvu on euroina noin 3 mrd. euroa. Summaa voi punnita esimerkiksi niin, että se yksityisenä kysyntä voi tuoda noin 60.000 työpaikkaa. Hallituksen ”Työllisyys ja kilpailukyky” kärkihankkeen tavoite on keskeinen lähtökohtana. Sen mukaan työllisyysaste nousee 72 %:iin ja työllisten määrä kasvaa 110.000 henkilöllä hallituskaudella. ”Putkiremonttikupla” olisi tuhoisa, sillä se söisi noin puolet hallituksen tavoitteesta.

Helsingin kaupungin tietokeskus arvioi (Tietokeskuksen uutiskirje 5/2016), että helsinkiläisten kunnallisveron alaiset tulot laskivat 8 % vuosina 2009–2014. Vuonna 2014 helsinkiläisen asuntokunnan käytettävissä olevat tulot olivat keskimäärin 36.500 euroa. Tulojen mediaan oli 31.800 euroa. ”Putkiremonttikupla” osuu siis pahaan aikaan, koska sen toteutuessa jopa Helsingissä asuvien perheiden ostovoima heikkenee entisestään. Tämä tietäisi joko kasvavaan taloyhtiöiden ja niiden osakkaiden velkaantumista tai yksityisen kysynnän leikkaantumista entisestään. Pääkaupunkiseutu on jo pitkään kannatellut koko maata ja täällä jatkuvan kysynnänkasvun varassa on investoitu kauppaan ja palveluihin ja luotu edes hiukan lohtua nuorten työttömyyskurimukseen.

Suuret asumiskustannukset ovat talouskasvun pääasiallinen este Suomessa. Keskustelussa on esille noussut korjausrakentamisen, isännöinnin ja hallinnon nopeasti kasvaneet kustannukset. Arvoasunto-lehden mukaan rivi- ja kerrostalojen hallintokulut ovat nousseet viidessä vuodessa 46 %[27] ja jatkavat edelleen hurjaa nousua. Samanaikaisesti Isännöintiliitto on ollut huolissaan, että isännöintitoimistojen laskutus ei vastaa uusia tehtäviä – mitä sitten lienevät. Kuten Kauppalehti on vuosittain raportoinut johtavien alan toimistojen pääoman sijoitetun pääoman tuotto saattaa olla 30 %, kun kilpailuilla markkinoilla puolet siitä eli 15 % on jo erinomainen tuotto. Yhtä hyvin menee alan hallitusammattilaisilla, jotka usein on palkittu ”parhaan putkiremonttikilpailujen järjestäjänä”, vaikka tulos osakkaiden ja asukkaiden kannalta on voinut olla katastrofaalinen, kuten erilaisissa yhteydenotoissa SAO ry:lle tuodaan julki.

Moni putkiremontti oli hintaansa nähden laaduton, myöhässä ja täynnä puutteita. On syntynyt epäily, että kiinteistöalalla on joukko vaikutusvaltaisia toimijoita, jotka eivät toimi laillisesti ja rehellisesti asunto-osakkaiden parhaaksi, vaikka sitä näkyvästi mainostavat.  Kiinteistöalalla lienee poikkeuksellisen huono oikeusvarmuus ja juuri sen parantaminen olisi paras keino parantaa asumisen laatua.

Poliisi paljasti rakennustoimintaan liittyvän poikkeuksellisen laajan harmaan talouden rikosepäilyn, jossa kahden miehen epäiltiin pyörittäneen rakennustoimintaa pääkaupunkiseudulla yli 150 pimeän työntekijän voimin. Keskusrikospoliisin mukaan tutkinta on kuitenkin osoittanut, että kyseessä on paljon tätä laajempi vyyhti. Pimeiden työntekijöiden määrä saattoi olla noin 700, vaikka he eivät ole olleet työssä samaan aikaan. Tämä on laajin Suomessa tehty harmaan talouden esitutkinta 10 vuoden aikana[28]. Paljon käytetyn sanonnan mukaan kyseessä lienee ”jäävuoren huippu”. On kysymys siitä, että rikollisen toiminnan tuottama höyty voi olla Suomessa monikertainen tuomittuun rangaistuksen nähden eli olisi tarve kiristää harmaan talouden rangaistuskäytäntöä.

Asunto-osakkeenomistajien keskusteluryhmässä Jouko Taskinen (1. marraskuuta 2016 16:44) kirjoittaa osuvasti:

”Näin itsekin ikäihmisenä en voi olla vähän provosoivasti puuttumatta ikärasismiinkin vivahtavaan keskusteluun. Tosiasia on se, että väestörakenteemme muuttuu kiivasta vauhtia vanhuspainotteiseksi, kaikki me ikäännymme. Omakoti- ja rivitaloasuminen käy raskaaksi, jolloin ikäväki muuttaa hissillisiin kerrostaloihin. Yhteiskunta velvoittaa pääosin kepillä mutta myös porkkanalla asumaan mahdollisimman kauan kotona. Vanhainkoteja ollaan lopettamassa ja palveluasuntoja ei rakenneta läheskään riittävästi, eikä kaikilla ole varaa niissä asua. Sama koskee vuokra-asuntoja. Siis asunto-osakeyhtiöjärjestelmän on taivuttava siihen, että ikäihmisiä asuu osakeasunnoissaan yhä enemmän, eihän heitä/meitä saunan taaksekaan voi viedä, eikä myöskään ottaa pois äänivaltaa. Miten tästä haasteesta selvitään, on tuhannen taalan kysymys. Jokunen vuosi sitten puhuttiin sosiaalisesta isännöinnistä – mitä se sitten tarkoittaakaan?”

Viitteet

[1] http://tilastokeskus.fi/til/asas/2015/01/asas_2015_01_2016-10-13_kat_002_fi.html

[2] https://www.prh.fi/fi/kaupparekisteri/yritystenlkm/lkm.html

[3] http://www.stat.fi/til/kora/index.html

[4] http://www.stat.fi/til/kora/2015/01/kora_2015_01_2016-08-29_tau_001_fi.html

[5] http://tilastokeskus.fi/til/ashi/2016/09/ashi_2016_09_2016-10-28_tau_001_fi.html

[6]http://www.rakennuslehti.fi/2016/02/huikea-piilovelka-asukkaiden-taloyhtiovelat-paisuneet-yli-14-miljardiin/

[7]http://www.om.fi/Oikeapalsta/Haku/1247668114314

[8]SAOn puheenjohtaja, varatuomari Patrick Lindgren http://www.asunto-osakkaat.fi/

[9]Olen Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry (SAO) hallituksen jäsen. SAO on saanut jo nyt paljon yhteydenottoja, joissa Asunto-osakkaat kysyvät epätoivoisesti oikeuksiensa perään.

[10]http://tilastokeskus.fi/til/tjt/2014/03/tjt_2014_03_2016-04-08_kat_002_fi.html

[11]www.etla.fi/files/2279_kohti_parempaa_verotusta_kansilla.pdf

[12] http://www.verkkouutiset.fi/kotimaa/viren%20ennuste-53234

[13] Lars Lundström, hallituksen jäsen lars.lundstrom@kolumbus.fi

[14] Huonoa saa, kun kukaan ei välitä, Näkökulma Hannele Pokka, – 10.10.2014 http://www.rakennuslehti.fi/blogit/huonoa-saa-kun-kukaan-ei-valita/

[15] Reijo Nieminen Asunto-osakkeenomistajien keskusteluryhmä https://www.facebook.com/groups/528495667288920/permalink/772906126181205/

[16]SUOMEN ASUNTO-OSAKKEENOMISTAJAT R.Y. (SAO) Finlands Bostadsaktieägare r.f.

Finlands Housingcompany Shareholders´Association http://www.asunto-osakkaat.fi/

[17]http://www.asunto-osakkaat.fi/pdf/Yleisotilaisuus-Tolkkua-putkiremonttiin-KKK-19.11.2014.pdf

[18] Huonoa saa, kun kukaan ei välitä, Näkökulma Hannele Pokka, – 10.10.2014 http://www.rakennuslehti.fi/blogit/huonoa-saa-kun-kukaan-ei-valita/

[19] Jouko Taskinen Asunto-osakkeenomistajien keskusteluryhmä https://www.facebook.com/groups/528495667288920/permalink/772906126181205/

[20] Sukituksiin erikoistunut insinööri putkiremonteista: ”Tämä on valtava kupla” 10.9.2016 http://app.kauppalehti.fi/uutiset/sukituksiin-erikoistunut-insinoori-putkiremonteista-tama-on-valtava-kupla/cekCfZM8/paauutiset

[21]http://linjasaneeraus.vtt.fi/hankkeen_aineistoa/PutketPinnoitus_14.04.08.pdf

[22] VTT Expert Services:  Perinteisen putkiremontin tilalle sujutus, sukitus tai pinnoitus,   9.6.2015 http://www.vttexpertservices.fi/ajankohtaista/uutiset/news201506_perinteisen-putkiremontin-tilalle-sujutus-sukitus-tai-pinnoitus

[23]Toimitusjohtaja Janne Kantola. Talon ulkopuolelle asennettavan moduulin avulla toteutetaan kolme remonttia yhdellä kertaa. http://koti.ts.fi/rakenna/salolaisyrityksen-keksinto-vie-putkiremontin-pois-asunnoista/

[24]http://www.bmbf.de/de/1321.php

[25] European Commission: Third European Report on Science & Technology Indicators 2003, Towards a Knowledge-based Economy ftp://ftp.cordis.europa.eu/pub/indicators/docs/3rd_report.pdf

[26]http://www.are.fi/ajankohtaista/aren-putkistouudistuksen-sukitusmenetelmalle-vtt-sertifikaatti/

[27] Arvoasunto 3/2016

[28]Työmailla jopa 700 vilunkityöntekijää – mittava harmaan talouden tutkinta paisuu pääkaupunkiseudulla. Poliisin mukaan kyseessä on laajin harmaan talouden tapaus Suomessa kymmeneen vuoteen.Kotimaa 28.10.2016 klo 09:18 http://yle.fi/uutiset/3-9257754